Como medir o impacto do controle das manutenções preventivas no balancete do condomínio?
Não é novidade que o controle das manutenções preventivas podem gerar um aumento na cota condominial no momento da implantação, especialmente em edificações antigas que não investiram em manutenções desde o início de sua vida útil. Mas como mensurar se esse investimento inicial trará economias em um médio e longo prazo para a edificação, antes de implementar e adequar as manutenções prediais?
Ao implementar a gestão de manutenções em uma edificação alguns parâmetros devem ser levados em consideração nesta conta, como a produtividade e nível de capacitação da equipe de manutenção local, a otimização e controle das empresas contratadas para verificação da qualidade do serviço prestado e o controle da vida útil dos equipamentos instalados na edificação.
Além disso, devemos ter clara a divisão de que o investimento inicial em uma edificação antiga é maior do que o custo em uma edificação nova.
Uma edificação é composta por um somatório de sistemas prediais, sistema estrutural, hidráulico, impermeabilização, revestimentos e equipamentos industrializados, fachada entre outros. Cada um desses sistemas possui um método de conservação diferente, com periodicidades diferentes e métodos de avaliação diferentes e para entender o momento correto de se realizar uma intervenção é preciso realizar inspeções constantes nesses sistemas. Para isso é imprescindível possuir dados dessas avaliações. Uma gestão predial que tem o controle dos parâmetros citados, possui dados para realizar as análises necessárias para decidir quais sistemas prediais receberão mais investimentos.
Mas aí chegamos nos pontos de dificuldade que os gestores sentem ao implementar um sistema de gestão predial eficiente. Para termos dados para fazer as análises precisamos que alguém na edificação realize o trabalho de imputar os dados em algum sistema ou outro método de controle, como uma planilha. Para isso é imprescindível que a equipe de manutenção local esteja capacitada a realizar esse tipo de tarefa. A orientação da equipe deve ser para registrar as intervenções realizadas nos sistemas prediais sejam elas feitas por empresas externas ou pela própria equipe local. Isso gera um certo receio em alterar o modus operandi de equipes que já trabalham há algum tempo na edificação, e esse é um barreira cultural que deve ser quebrada para benefício comum à todos, moradores, gestores e principalmente para a própria equipe local que passa a ser melhor assistida no dia a dia, tendo resposta mais rápidas para as tomadas de decisão.
Para que o gestor promova o esforço de mudar a cultura da equipe de manutenção local, convencer moradores a investir em um sistema para comprovação dos dados é necessário que ele entenda quais economias terá realizando essas ações. Mas como comprovar os números para que essa mudança ocorra?
Um estudo conduzido por Pablo Von Knoblauch Fontão nos comprova diversas vantagens de se dar a devida atenção às manutenções preventivas. Ao colocar dois condomínios semelhantes lado a lado, tendo como principal diferença o modo de gestão das manutenções dos mesmos. O primeiro condomínio negligenciou boa parte das manutenções preventivas estipuladas pelas NBR 5674:2012 e pelos manuais de fabricantes, realizando apenas as manutenções corretivas. Já o segundo participante do estudo buscou seguir todas as recomendações de manutenções preventivas, contratando uma empresa especializada em fazer o controle e supervisão da mesma.
O estudo expõe principalmente as divergências do impacto financeiro gerado entre os modelos de gestão distintos apresentados. Ao analisar o primeiro participante, que realizava as manutenções apenas quando o sistema já apresentava algum tipo de defeito, ficou evidente a dificuldade de montar um planejamento financeiro capaz de lidar com oscilações de gastos com manutenções que foram capazes de ultrapassar 2000% de crescimento entre os meses analisados. Mesmo o estudo analisando exclusivamente os gastos provenientes das manutenções, os picos de gastos gerados por ignorar as manutenções preventivas foram críticos o suficiente para ultrapassar a cota condominial completa arrecadada no mês por diversas vezes. Em um dos meses analisados os custos com manutenção atingiram mais de 225% do total da taxa condominial do mesmo período.
Já o segundo participante, buscou realizar todas as manutenções preventivas estipuladas desde o início de sua gestão. O impacto dessa escolha ficou nítido ao longo de todo período analisado, onde a oscilação dos gastos com manutenção geralmente se manteve abaixo dos 40%. Aliado a isso, temos o fato de, ao contrário do participante anterior, este manteve seus gastos com manutenção inferiores a 25% da cota arrecadada pelo condomínio por todo o período, apresentando um controle significativo dos gastos.
Em conjunto com as análises, foi apresentada uma linha de tendência onde mais uma vez fica evidente a vantagem de realizar manutenções preventivas, principalmente a longo prazo. Onde o condomínio das manutenções corretivas apresentava um crescimento de gastos descontrolado, o condomínio que realizou as manutenções preventivas apresentou uma linha contínua, indicando uma constância de gastos que facilita ao seu gestor fazer o devido planejamento financeiro.
Esse estudo comprova que a gestão eficiente das manutenções preventiva em edificações evita o RATEIO indesejado, além de gerar benefícios para a edificação, a previsibilidade de gastos evita conflitos nas assembléias e traz somente benefícios à todos.
