Passados sete anos atuando com gestão de manutenções sinto a necessidade de falar sobre a falta de planejamento das áreas técnicas.
Os projetos de edificações no Brasil estão cada vez mais sofisticados, pensa-se em sustentabilidade, automações, halls de entrada bem elaborados e em preparar o arquitetônico com diversos tipos de plantas para atender as variadas formações familiares do século XXI, chegou o fim da era do pavimento “Tipo” e propagandas anunciando “Plantas com 3 dormitórios e uma suíte”.
O conceito de Smart City trouxe ainda a união de ambientes comerciais dentro das edificações e inúmeros ambientes de lazer para que os moradores não necessitem sair de suas casas para irem à academias, supermercados, farmácias e lojas.
Ainda, no ano de 2013, a norma de desempenho chegou provocando uma união de diversas normas de projetos e execução e assim “padronizando” métodos construtivos. Polêmicas à parte, ela trouxe mais clareza sobre a vida útil das edificações. Com isso percebe-se uma preocupação ainda maior das construtoras em aperfeiçoar os métodos de execução através de congressos e discussões realizadas sobre a norma, além de melhorar a entrega do manual de uso das edificações, para esclarecer o cumprimento da garantia dos itens entregues.
Apesar da mudança positiva no comportamento do mercado, de maneira generalista ainda não se percebe o entendimento das construtoras e incorporadoras de que uma edificação é um produto.
E para os consumidores que a edificação é um ativo de valor monetário que ultrapassa a casa dos milhões. O fato é que existe uma complexidade para operar uma edificação que aumenta a cada ano com o número de sistemas maior e a sofisticação tecnológica aplicada na última década. Para manter um prédio em funcionamento é necessário capacitar a equipe local e também os usuários da edificação.
As ferramentas disponibilizadas pela construtora não suprem essa necessidade. O manual de uso é essencial, mas a forma como é entregue e utilizado (ou pouco utilizado) necessita mudanças. A NBR 14037 que rege a elaboração e apresentação do manual de uso, deixa claro a necessidade de atualizar o conteúdo do manual a cada alteração realizada na edificação. Mas isso acontece na prática? Para responder essa pergunta, faço uma provocação com outra pergunta… Como o síndico e moradores são capacitados para realizar essas atualizações constantes?
Talvez a reflexão mais importante em cima desses questionamentos seja sobre os resultados positivos que essa atualização provoca na vida útil da edificação e no bem estar dos usuários, para perceber o quão importante é facilitar a forma de atualização deste documento.
Sabemos que a edificação é “viva” ela está em constante alteração, o ritmo frenético do dia a dia de um condomínio exige um acompanhamento constante e capacitado para lidar com todas as intercorrências que acontecem com os sistemas prediais. Além disso, as equipes de manutenção tanto locais quanto terceirizadas precisam lidar com a forma como os acessos às áreas técnicas são projetados.
Após dois anos visitando semanalmente condomínios de variados padrões de construção e diversas idades, observamos uma característica comum em todos: a dificuldade em acessar as áreas técnicas. Ora espaços tão pequenos para acessar lugares enclausurados, ora escadas marinheiro mal posicionadas para acessar lugares em altura, ora tampas pesadas que impossibilitam a abertura de importantes reservatórios e casas de máquinas.
E esse é o ponto de maior atenção que gostaria de levantar através deste artigo, a inconformidade entre as solicitações dos planos de manutenção que constam nos manuais de uso e a possibilidade de acesso aos sistemas prediais.
A NBR 5674 possui um modelo de plano de manutenção com 36 sistemas prediais considerando a equipe de manutenção local responsável por realizar. Após analisar manuais de inúmeras construtoras percebo uma adaptação do modelo do plano de manutenção apresentado na norma e não há nada de errado nisso, quando se considera as particularidades da edificação e principalmente quando há condições de exigir que se cumpra o que é solicitado no plano.
Os reservatórios de água potável, casas de bombas e caixas de gordura são exemplos de sistemas de alta criticidade e a adequação dos seus acessos precisa ser revisada pelos projetistas prediais, de forma que as adaptações do condomínio no que diz respeito às NR´s de segurança no trabalho sejam facilitadas.
O mercado de facilities está em processo de amadurecimento não só no Brasil como no mundo, e tem crescido de forma significativa de acordo com dados divulgados pela ABRAFAC, cerca de 7,4% no último ano.
Por isso é preciso ter uma reformulação na forma de pensar os projetos dos condomínios, pois esse crescimento provoca a mudança da mentalidade em relação às manutenções.
A evolução dos projetos acelerou na última década com a adoção dos projetos desenvolvidos seguindo a metodologia BIM (Building Information Model ou Modelagem da construção). Mas para a aplicação completa da metodologia, e resolução dos problemas de manutenção no pós obra, os projetistas devem aplicar todas as dimensões da metodologia BIM, que são: 1º 3D – renderização tridimensional; 2º 4D – análise de compatibilização e planejamento; 4º 5D – análise de custos; 5º 6D – avaliação da sustentabilidade; 6º 7D – gestão e manutenção.
A camada 7D do BIM é responsável pelo planejamento das manutenções por toda a vida útil da edificação, o BIM 7D auxilia na condução da operação e gerenciamento das instalações. A adoção da dimensão 7D somada ao plano de manutenção facilitado e a operação planejada com gestão eficiente é a receita ideal para manter ativos em pleno funcionamento por toda sua vida útil.
Mas essa não é a realidade para os prédios que já estão em operação. Para realizar a manutenção desses é necessário a avaliação e montagem de plano de manutenção e gestão desse plano por empresa especializada.
