ABNT NBR 16.747 – Inspeção Predial
Pelo que se sabe a Norma de Inspeção Predial publicada em 2020, foi criada após a ocorrência de uma série de desabamentos de edifícios nos últimos anos. Houve repercussão nacional devido as vitimas fatais e o contexto da tecnologia na propagação da informação pelos meios digitais. Por exemplo, os edifícios Andrea em Fortaleza/2019 e anos antes, o Edifício Liberdade no Rio de Janeiro/2012 que desabaram. Estes foram amplamente noticiados e causaram grande comoção.
Edifício Andrea em Fortaleza. Desabamento em 2019
Edifício Liberdade, Ed. 13 de Maio e Ed. Colombo no Centro do Rio de Janeiro. Desabamentos em 2012.
“Há um entendimento da sociedade de que há necessidade de inspeções obrigatórias periódicas, que sejam alertas importantes para haver uma mitigação de risco. Espera-se que, com inspeções, se houver problemas na estrutura, em instalação e no que afeta a segurança dos usuários, haja estímulo à manutenção”, afirma Carlos Borges, do Secovi-SP, que acompanhou e contribuiu na elaboração da norma.
Em alguns locais do país agora existem leis que obrigam a realização de autovistorias e inspeções, como por exemplo:
- Lei Estadual nº 6.400/13 e a Lei Complementar Municipal nº 126/13, da capital, esta última conhecida como Lei da Autovistoria;
- Lei Complementar nº 806/16 em Porto Alegre.
Além das leis já em vigor, há vários projetos de lei pelo País com a mesma temática, inclusive na cidade de São Paulo: PL 123/2020, do vereador Eduardo Tuma, em tramitação.
- PL 123/2020 ementa: Institui a obrigatoriedade de inspeção e manutenção periódica nas edificações no município de São Paulo, e dá outras providências.
Importante ressaltar que embora a norma ABNT NBR16.747 não seja lei, a prestação de serviços está sujeita ao Código de Defesa do Consumidor, que determina que devem ser atendidas as normas técnicas vigentes. Com isso, a norma tem força de lei.
Código de Defesa do Consumidor, Seção IV “DAS PRÁTICAS ABUSIVAS”:
“É vedado ao fornecedor de produtos e serviços… colocar no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial – Conmetro”.
No fim, o que se espera também é fomentar a cultura da manutenção preventiva e corretiva nas edificações.
“Fazer inspeção predial é como fazer um check-up. E de nada adianta fazê-lo se, entre um e outro, não cuidar da sua saúde. A inspeção predial é um instrumento gerencial que defendemos, mas o mais importante é que haja cultura e investimento na implantação de programas de manutenção preventiva e corretiva”, enfatiza Borges, do Secovi-SP.
Qual o objetivo da norma e a que se propõe?
De acordo com Antônio Carlos Dolacio, secretário da Comissão de Estudos de Inspeção Predial do comitê da ABNT, o texto da NBR 16747/20 se propõe a fornecer conceitos, diretrizes, terminologia e procedimentos referentes à atividade da inspeção predial.
“A inspeção predial é um processo que visa a auxiliar na gestão da edificação e, quando realizada com periodicidade regular, contribui com a mitigação de riscos técnicos e econômicos associados à perda do desempenho”, explica Dolacio, que também é vice-coordenador da Câmara de Inspeção Predial do Ibape/SP.
A norma objetiva uniformizar a metodologia e estabelecer etapas mínimas da atividade de inspeção predial, válida para qualquer tipo de edificação, públicas ou privadas.
A inspeção predial avalia as condições globais da edificação e detecta a existência de problemas de conservação ou funcionamento, tem por prática a análise sensorial, feita por um profissional legalmente habilitado. É uma espécie de análise clínica geral, onde poderá ser recomendada a contratação de inspeções prediais especializadas ou outras ações, como testes e ensaios, para que se possa aprofundar e refinar o diagnóstico, embora inspeções prediais especializadas não estejam sujeitas a esta norma.
A inspeção predial desta norma é mais geral, com foco em garantir segurança do usuário e identificar o que pode gerar risco à vida humana. São evidências captadas pela experiência sensorial do profissional:
- Fissuras e trincas;
- vazamentos e infiltrações;
- fios desencapados;
- instalações elétricas perto de áreas molhadas ou molháveis.
Outros objetivos da norma
- Checar se a edificação está cumprindo o programa de manutenção preventiva e corretiva, elaborado de acordo com a ABNT NBR 5674;
- Conferir a atualização da documentação do prédio, como: alvará de segurança atualizada, Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) válido, Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA), etc;
- Contribuir na gestão da manutenção e reformas que afetam diretamente condomínios edilícios;
Normas relacionadas
- ABNT NBR 5674:2012 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção;
- ABNT NBR 13752:1996 – Perícias de engenharia na construção civil;
- ABNT NBR 14.037:2014 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos;
- ABNT NBR 15.575:2021 – Desempenho de Edificações Habitacionais
- ABNT NBR 16289:2015 – Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas;
A NBR 16747 agrega metodologia e atividades mínimas da fase de verificação dos resultados da aplicação da NBR 5674, analisando a existência, aplicação e eficácia dos planos de manutenção das edificações e preenche a lacuna relativa a avaliação e acompanhamento técnico da manutenção, conservação e condições de segurança das edificações, complementando, desta forma, a abrangência da NBR 5674 (manutenção) e NBR 16280 (reforma).
Pontos de atenção da norma
Para os síndicos e administradores condominiais, as etapas mínimas a serem cumpridas no desenvolvimento da inspeção predial, inclusive com ponderações sobre os objetivos de cada uma das etapas e também fornece o conteúdo mínimo que deverá constar do laudo técnico, a ser emitido pelo inspetor predial, que registrará os resultados obtidos.
- Análise documental: levantamento e análise de dados e documentação solicitadas e disponibilizadas;
- Coleta de dados: entrevistas e cruzamento de informações para identificação de características;
- Histórico geral: entendimento do passado da edificação;
- Vistoria: realização de vistorias da edificação, de forma sistêmica;
- Classificação: classificação das irregularidades constatadas em todas as etapas anteriores;
- Recomendações técnicas: recomendação das ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas;
- GUT: organização das prioridades em patamares de Gravidade, Urgência e Tendência;
- Manutenção: avaliação da manutenção (conforme a ABNT NBR 5674);
- Uso: avaliação do uso e operação;
- Laudo: redação do laudo técnico de inspeção predial.
Qual a diferença entre inspeção e ronda de inspeção?
O mestre e engenheiro em Manutenção Predial Felipe Lima explica que as rondas de inspeção são atividades periódicas que devem ser realizadas dentro do empreendimento e variam conforme a disponibilidade da equipe, quantidade de pessoas, áreas do empreendimento.
São inspeções que podem ser realizadas com a equipe de manutenção do prédio. E as suas periodicidades são variáveis. Exemplos: nos halls dos elevadores, a ronda de inspeção deve ser diária, já nas casas de máquina, as rondas podem ser quinzenais.
Quem pode realizar a inspeção predial em condomínios?
Engenheiros ou arquitetos habilitados e com registro profissional em vigor pelos respectivos conselhos profissionais: CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) ou CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil).
De acordo com a complexidade dos sistemas e instalações presentes, a inspeção pode demandar equipes com profissionais de diferentes formações, tais como arquitetos, engenheiros civis, engenheiros eletricistas, engenheiros mecânicos, etc. Pode se verificar se o profissional já realizou trabalhos semelhantes através de:
- ARTs (Anotação de Responsabilidade Técnica);
- RRTs (Registro de Responsabilidade Técnica);
- Atestados de clientes;
- Certidões de Acervo Técnico emitidas pelos conselhos de classe.
O síndico deve analisar o currículo do profissional para verificar se, além de habilitado e capacitado, se é qualificado para realização da inspeção predial, que requer grande conhecimento, por exemplo, sobre patologias das construções. Uma reunião inicial é muito importante, e pode ser realizada por videoconferência. Depois, a verificação documental e a vistoria.
O laudo deve ser escrito de forma que um leigo possa entender, principalmente se contiver informações tecnicamente complexas. Se ainda for necessária, deve ser realizada nova reunião de esclarecimentos após a leitura do laudo pelo cliente.
Periodicidade
O ideal é que todo empreendimento faça inspeção predial quando ainda está com saúde, para poder se manter sempre assim, no melhor estado de conservação possível, e não esperar aparecer algum problema para então fazer o serviço.
“Se o gestor contrata a inspeção predial somente quando encontra problemas na edificação, como trincas, rachaduras, às vezes essa ação já é tardia e os problemas estão extremamente avançados. Se há algum sinal de alerta no empreendimento, é porque já passou da hora de contratar a inspeção predial”, explica o engenheiro.
A norma não especifica periodicidade para realização de inspeção predial. Segundo Carlos Borges, do Secovi-SP, houve entendimento de que estabelecimento de periodicidade é uma questão que deve constar em lei. Como sugere a Lei Ordinária nº 5587-2012 de Cuiabá-MT:
- Anualmente, para edificações com mais de 50 (cinquenta) anos;
- A cada 02 (dois) anos, para entre 31 (trinta e um) e 50 (cinquenta) anos;
- A cada 03 (três) anos, para edificações entre 21 (vinte e um) e 30 (trinta) anos, e, independentemente da idade, as seguintes edificações não residenciais:
- A cada 05 (cinco) anos, para edificações com até 20 (vinte) anos.
Embora esta periodicidade possa ser entendida de outra forma por outros órgãos como o IBAPE Nacional e empresas especializadas, neste caso, não há certo e errado.
Conteúdo obrigatório do laudo de Inspeção Predial
O Laudo Técnico de Inspeção Predial deverá conter a lista de recomendações, ou ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos. Não pode faltar:
- Anomalias encontradas;
- Falhas de uso, operação e manutenção do prédio;
- Patamares de prioridade das intervenções;
- Se houver necessidade, contratar inspeção especializada.
Dolacio, da ABNT, explica que as recomendações devem estar organizadas em patamares de urgência, de acordo com o item 5.3.7 da NBR 16747.
“O laudo deverá ser levado a conhecimento do profissional responsável pela manutenção da edificação, o qual irá inserir no cronograma físico/financeiro das atividades de manutenção do condomínio, conforme plano de manutenção, as intervenções recomendadas. A ideia é o prédio dar andamento às recomendações seguindo a sequência prevista”, explica Dolacio, que também é do Ibape-SP.
Após o laudo em mãos, o síndico deve providenciar a execução dos pontos que foram apontados como críticos, e seguir a sequência de atividades corretivas que constam no laudo.
É um investimento ou um custo?
Se olhar do ponto de vista certo a inspeção não é onerosa. É um investimento que o gestor faz para garantir três principais pontos: saúde, segurança e conforto dos usuários.
Se o condomínio se importa com a segurança e funcionalidade da sua edificação, certamente provisionará no seu orçamento uma verba para realizar as inspeções periódicas. O importante a saber é que, mantendo um ritmo de manutenções e inspeções periódicas, os síndicos vão parar de ter as desagradáveis despesas ‘surpresa’ e vão reduzir os custos de manutenção periódica.
Os especialistas em geral recomendam que o condomínio tenha um bom plano de manutenção preventiva, segundo a NBR 5674, e realize a inspeção predial dentro da periodicidade adequada para verificar se as atividades de operação e manutenção estão aderentes ao plano e se for necessário, ajustar o plano e os contratos de manutenção, conforme recomendado no laudo.
“O prédio é um organismo vivo que precisa ser mantido desde o primeiro dia. Se for feita a manutenção corretamente, gasta-se menos, tem-se mais conforto e segurança. Visão de longo prazo”, lembra Carlos Borges, do Secovi-SP.
Fonte: SíndicoNet.
Seu condomínio é antigo e não tem planos de manutenção? O resultado do laudo de inspeção predial será o pontapé inicial para a elaboração de um plano especifico à sua edificação.
Perito Pedro Coelho | Engenheiro Civil
Belo Horizonte / Minas Gerais
