Tenho certeza que você já planejou seu dia de trabalho, mas nenhum dos planos ocorreu. Isso é comum acontecer pois planos auxiliam a gestão do tempo, mas eles não preveem as intercorrências que ocorrem ao longo de um dia.
Se você é síndico ou profissional que trabalha com manutenção, eu sei que sente isso na pele. Afinal, as manutenções possuem muitas pegadinhas que fazem os profissionais da área dominarem a arte da improvisação. Há três motivos principais para isso ocorrer:
– Falta de compatibilização de projetos;
– Falhas na gestão de execução de obras;
– Alterações da edificação ao longo do uso;
O processo construtivo de uma edifício apesar de todas as evoluções que ocorreram ainda é muito artesanal, há uma tendência de melhora com a implementação da metodologia BIM, onde uma das etapas da metodologia é a compatibilização dos projetos, porém a complexidade de implementar todas as etapas ainda faz com que as construtoras precisem fazer “ajustes” no momento da execução, que depois ao longo do uso da edificação acabam se tornando verdadeiras pegadinhas para realizar as manutenções por não estarem mapeadas em projetos e documentos, como manuais de uso e operação.
Em edifícios antigos isso se agrava devido às alterações anteriores a criação da NBR 16280 de reformas em edificações, onde obras eram feitas, sem o controle da gestão do edifício.
Com isso, entendemos que as pegadinhas na manutenção não estão relacionadas a uma edificação específica, nem ao tipo de condomínio implementado, nem à sua idade.
Portanto é muito difícil encontrar um condomínio que não possua uma pegadinha sequer para lidar… E os síndicos bem sabem disso.
Mas quais pegadinhas são mais comuns?
Sistema hidrossanitário
Esse é campeão em pegadinhas, tubulações e caixas de passagens não documentadas em projetos ou alteradas ao longo do uso geram problemas que necessitam contratar profissionais especializados em caça vazamentos e desentupidoras. Como consequência, esses vazamentos prejudicam a estrutura da edificação, provocando corrosão, aberturas (rasgos) na alvenaria que geram pequenas obras e em casos onde o vazamento é muito grande, estragos em equipamentos da edificação, como os elevadores. De acordo com a NBR 5674 de gestão de manutenção, a recomendação para evitar maiores transtornos com o sistema hidrossanitário, é preventivamente, com periodicidade anual, realizar a limpeza das tubulações, principalmente as tubulações horizontais, para evitar o acúmulo de resíduos nas juntas das tubulações, além de realizar limpeza trimestral nas caixas de gordura e esgoto, podendo claro, esse período ser ajustado de acordo com o uso e ocupação da edificação.
Sistema de impermeabilização
O sistema de impermeabilização também lidera o ranking de grandes dores de cabeça em condomínios, por não ser um sistema aparente é difícil corrigir o problema no início, causando uma grande obra e reclamações quando as infiltrações já acometeram uma área considerável do edifício.
Igualmente como acontece com os vazamentos, a estrutura da edificação é prejudicada, como existem mais de um tipo de impermeabilização, tanto rígidas, quanto flexíveis, para entender qual foi o material aplicado, é necessário contratar um profissional patologista para fazer um ensaios, que podem ser não destrutivos como o teste de estanqueidade ou destrutivo chamado “janela de inspeção”, onde o revestimento e o contrapiso são retirados para verificar o nível de criticidade do problema, em caso de condenação do sistema de impermeabilização é necessário realizar uma obra para corrigir.
Como prevenção, é preciso revisar o sistema de impermeabilização anualmente, verificando a qualidade de rejuntes e fazendo a limpeza dos ralos, principalmente em áreas abertas e reservatórios de água.
Sistema de fachada
O sistema de fachada tem um custo elevado de manutenção, um dos sistemas que os síndicos possuem dificuldades para orçar, devido a diversidade de materiais, as propostas tendem a ser apresentadas com valores muito diferentes e se essa manutenção não for planejada, o custo dela pode ficar ainda maior ao longo da sua execução. As armadilhas estão nas microfissuras, por ser um sistema exposto a variação térmica e às mudanças de tempo permitem que a água da chuva e da umidade do ar penetre nas microfissuras causando infiltrações e consequentemente descolamento de revestimentos. No caso de fachadas com revestimento pastilhado a surpresa indesejada acontece quando a lavagem da fachada é realizada sem ter sido feito teste de percussão, onde são identificadas áreas com descolamento do revestimento, esse teste faz com que o orçamento aproxime-se da realidade a ser gasta.
Telhado
O sistema de cobertura (popular telhado) tem pegadinhas em diversos pontos, inicia-se pela dificuldade em acessar o telhado tendo risco de acidentes aos prestadores de serviço, quando telhas são danificadas por temporais ou mesmo prestadores de serviço, elas dificilmente são trocadas imediatamente, infiltrando água, além disso quando as telhas são parafusadas, elas necessitam revisão dos parafusos, mas acredito que a maior pegadinha de manutenção que ocorra no telhado, está relacionada a limpeza das calhas, que transbordam e causam estragos na estrutura de telhado.
Sistema elétrico
Sistema elétrico assim como o sistema hidrossanitário, sofre com problemas de alterações ao longo do uso, mas além das alterações a falta de identificação na fiação e nos quadros faz com que todas as vezes que uma manutenção seja realizada a busca pela fiação correta se torna um mistério a ser desvendado, tendo de testar nos disjuntores quais tomadas e lâmpadas estão conectadas no mesmo circuito. Para evitar danos e superaquecimento da fiação elétrica, um ensaio termográfico consegue identificar pontos de superaquecimento nos quadros, causado muitas vezes pela alteração no uso, pelo excesso de equipamentos instalados nas unidades privativas.
Iluminação
E falando em lâmpadas, a iluminação de jardins e piscinas merece um tópico dedicado somente à elas, em via de regra todos sabem que água e eletricidade não combinam, e comumente a fiação subterrânea da iluminação de jardins e pisos das piscinas é encontrada sem dutos, que são responsáveis pela proteção e isolamento da fiação de intempéries do solo, esse tipo de instalação mal feita, gera risco de acidentes com descargas elétricas, podendo causar danos aos moradores e prestadores de serviço, além disso não é incomum encontrar emendas feitas com material não específico para ambientes externos. A manutenção nesse caso não é preventiva, mas sim corretiva, quando identificada a instalação incorreta dessa fiação a correção deve ser executada.
Sistema de aquecimento
Sistema de aquecimento de água é muito comum em edificações de alto padrão e também em hoteis, o aquecimento centralizado possui boilers que já surpreenderam muitos síndicos ao estourarem ou pegarem fogo, o boiler é responsável pela reserva de água quente que será distribuída na tubulação de água quente até as unidades privativas, e a água quente causa corrosão na estrutura do boiler, anualmente essa estrutura deve ser esvaziada para limpeza e caso seja identificado sinais de corrosão a manutenção preventiva é fazer o tratamento da corrosão realizando uma pintura interna para prolongar a vida útil do equipamento. Além disso, caso esse sistema ainda seja composto por caldeira, os queimadores devem ser igualmente limpos ao longo do ano, caso esse sistema seja composto por aquecedores de passagem a troca da tubulação da chaminé deve ser feita anualmente também e caso esse sistema possua placas fototérmicas a limpeza das placas deve ser realizada a cada 6 meses. Ainda é importante revisar ou incluir no contrato mensal de revisão de motobombas as bombas de calor e bombas de circulação que esse sistema possui.
Bombas
As bombas, são um caso a parte, elas estão presentes em várias partes do condomínio, como as bombas de recalque, responsáveis por levar a água até os reservatórios superiores, bombas de fontes de água, bombas de piscina, bombas de calor e circulação, bombas de esgoto, bombas de pressurização, bombas de incêndio, bombas de drenagem… Todas com funções extremamente importantes, que, quando apresentam falhas devem ser corrigidas rapidamente. As bombas de drenagem possuem uma pegadinha que causa sua queima com frequência, elas são responsáveis por controlar o nível do lençol freático do terreno, são bombas submersas que devem trabalhar sempre abaixo d’água e seu acionamento é controlado por 3 bóias elétricas que ficam em diferentes níveis, porém as caixas onde elas são instaladas, possuem anéis metálicos que se tornam obstáculos para as bóias que indicam o nível da água, caso uma das bóias enrosque nesses anéis a bomba pode trabalhar a seco, causando sua queima.
Elevadores
O elevador é considerado um grande problema em termos de manutenção, mas longe de ser a maior pegadinha do condomínio, o elevador é considerado uma “caixa preta”, a pegadinha está em ter muita confiança na relação com o prestador de serviço. Por ser um equipamento de alta utilização ele tende a apresentar mais problemas, porém é um equipamento que já possui legislação e obrigatoriedade de manutenção preventiva mensal e preditiva a cada cinco anos com mão de obra especializada.
Portões
O Portão… é tanta pegadinha que vários condomínios possuem um motor reserva, esse item é essencial no uso do condomínio, responsável pelo fluxo de entrada e saída dos moradores, e pela segurança do condomínio esse é o item que definitivamente não pode apresentar problemas, mas assim como o elevador, ele é um sistema de alta utilização, e muitos acidentes ocorrem quando o sensor de barreira para de funcionar, não é incomum um portão fechar ou bater em algum veículo. Para evitar problemas com o portão a lubrificação dos componentes e teste frequente no sensor de barreira.
Sabendo de todos esses problemas que ocorrem na edificação, o síndico sendo responsável legal da edificação pode se preocupar em realizar contratos de manutenção preditiva além da manutenção preventiva, ambas são importantes para manutenir o condomínio, mas antes de realizar o contratação é essencial entender a finalidade de cada uma, pois a manutenção preditiva não substitui a manutenção preventiva.
A manutenção preventiva tem como finalidade reduzir a probabilidade de falha de um bem ou a degradação de um elemento ou sistema da edificação.
A manutenção preventiva possui atividades programadas com periodicidades distintas para cada sistema, é um procedimento organizado que deve ser personalizado em cada edificação, devendo sempre respeitar o período mínimo indicado na NBR 5674.
Cerca de 70% das manutenções preventivas com atividades indicadas pela NBR 5674 são realizadas pela equipe de manutenção local, ou seja, zeladoria e equipes de limpeza. São atividades que envolvem vistorias, ações e pequenos testes.
A manutenção preditiva tem a finalidade de definir o tempo de vida útil dos componentes das máquinas e equipamentos e as condições necessárias para que este tempo seja otimizado. A realização da manutenção preditiva se dá através de acompanhamento periódico de equipamentos e máquinas, através de dados coletados por meio de monitoramento e inspeção. As técnicas mais comuns para a realização destas inspeções são: análise de vibração, ultrassom, inspeção visual e técnicas de análise não destrutivas.
Os benefícios gerados pela manutenção preditiva são antecipar a necessidade de serviços de manutenção do equipamento, eliminar o risco de desmontagem desnecessária, aumentar o tempo de disponibilidade do equipamentos, reduzir as paradas de emergência e aumentar o aproveitamento da vida útil dos equipamentos e a confiabilidade dos equipamentos.
Além desses 10 itens citados, os prestadores de serviço, manutencistas e zeladores dos condomínios enfrentam mais um grande desafio, a dificuldade em acessar as áreas técnicas, espaços apertados, sem ventilação e com escadas do tipo marinheiro mal posicionadas.
As caixas de passagem, gordura e esgoto possuem tampas pesadas e difíceis de acessar. Nas dicas de manutenção preventiva onde simples limpezas e verificações visuais tornaram a manutenção muito mais simples e barata, pela falta de planejamento das áreas técnicas o nível de dificuldade para realizar serviços aumenta e consequentemente o custo também.
